築古・立地不利でも勝てる！不動産会社の空き部屋対策ストーリー

「築年数が古いから仕方ない」「駅から遠いから決まらない」――不動産会社が直面する空き部屋問題は、避けて通れない課題です。

総務省の住宅・土地統計調査によると、日本の空き家数は846万戸を超え、住宅全体の13.6％を占めています。人口減少や少子高齢化が進む中で、空き部屋対策は不動産会社の経営に直結するテーマとなっています。

しかし実際には、築古や立地が不利な物件でも工夫次第で勝ち筋を見出すことは可能です。

本記事では、課題シナリオから解決シナリオまでをストーリー形式で整理し、Webマーケティングを活用した実践的な空き部屋対策をわかりやすく解説します。

空き部屋問題の現状と不動産会社が直面する課題

1. 人口減少と世帯構造の変化
   
   全国的に世帯数は伸び悩み、特に地方都市では新規入居需要が減少。単身世帯の増加で「広い間取り」は敬遠されがちになっています。
   
2. 築年数の古さによる競争力低下
   
   築20年以上の物件は「賃料を下げないと決まらない」というケースが増加。リフォーム費用をかけても回収が難しいと感じるオーナーも少なくありません。
   
3. 立地条件の弱さ
   
   駅から遠い、周辺に商業施設が少ないなどの物件は、競争の土俵に上がる前に敬遠されがちです。
   
4. 情報発信不足
   
   ポータルサイトに掲載しているだけでは他社と横並びになり、独自の魅力が伝わらない。結果的に「安さ」でしか勝負できなくなっています。
   

空き部屋対策のカギは、「物件の弱みをどう情報発信で補い、魅力に変えるか」 にあります。

失敗シナリオ① 築古アパートの放置

地方都市の不動産会社A社が管理する築30年のアパート。

外観写真をポータルに載せているだけで、内装写真も暗く古さが際立つまま。
結果、閲覧数はあるものの問い合わせはゼロ。オーナーからは「なぜ決まらないのか」と不満が募り、管理契約の解約にまで発展しました。

▶ 「情報更新を怠った結果、信頼まで失う」という典型的な失敗例。

失敗シナリオ② 駅遠マンションの価格競争

郊外の不動産会社B社が管理する駅徒歩18分のマンション。

「賃料を下げる」以外の対策を取らなかった結果、毎年値下げ合戦が繰り返され、収益性が低下。

築浅で設備が整っているにもかかわらず「立地が悪いから仕方ない」と思い込み、情報発信による差別化を怠ったことが原因でした。

▶ 「立地不利＝値下げ」という短絡的発想が収益を圧迫する落とし穴。

失敗シナリオ③ 若年層へのアプローチ不足

都市部で多数の物件を管理するC社は、チラシとポータルサイトのみで集客を続けていました。

しかし20〜30代の若年層は、SNSや動画で情報を得る傾向が強く、C社の情報は届いていませんでした。

結果、築浅物件でも内覧が入らず、競合他社に入居者を奪われてしまう事態に。

▶ ターゲットの行動変化に追随できないと、好条件の物件でも空き部屋化する。

Webマーケティングの必要性

これらの失敗例に共通するのは、「情報発信力の欠如」です。

空き部屋対策を成功させるには、Webマーケティングを軸に以下を実践する必要があります。

• 築古物件 → リフォーム事例・暮らし方提案で“新しい魅力”を発信
  
• 駅遠物件 → 周辺環境やライフスタイルを強調し「不便ではなく魅力」に変える
  
• 若年層向け → SNS・動画・ブログでターゲットに届く情報発信を強化
  

▶ 物件の弱みを補うのは「価格」ではなく「情報設計」 です。

解決シナリオ① 築古アパートの魅力再生

築30年のアパートを抱えていたA社は、まず「情報の見せ方」を徹底的に見直しました。

• 内装を明るく撮影し直し、古さよりも「広さ」や「日当たり」を強調
  
• 「DIYや家具配置でここまで変わる」という施工事例を掲載
  
• 賃料の安さだけでなく「初めての一人暮らしに最適」とターゲットを明確化
  

結果、半年で問い合わせ数が3倍に増加。空き部屋率も20％改善しました。

▶ 築古物件は「古い」から敬遠されるのではなく、「魅力を伝えきれていない」ことが問題。

解決シナリオ② 駅遠マンションのライフスタイル提案

駅から遠いマンションを抱えていたB社は、「不便」を逆手に取る発想を採用しました。

実際の取り組み

• 生活導線をマップ化
  　物件ページに「スーパーまで徒歩5分」「公園まで徒歩3分」「病院まで徒歩7分」など、日常生活でよく使う施設をマップで可視化。
  　これにより「駅からは遠いが、生活には便利」という印象を与えました。
  
• 暮らし方提案コンテンツ
  　ブログや動画で「週末は静かな環境でリラックス」「子育てにぴったりの落ち着いた街並み」といったストーリーを発信。立地をライフスタイルの一部としてポジティブに伝えました。
  
• 交通手段の代替をアピール
  　「自転車で◯駅まで15分」「バスで都心まで直通20分」など、移動手段を具体的に提示。単純な徒歩距離ではなく、“実際の移動感覚” を伝えたことで、候補から外されにくくなりました。
  
• メリットの数値化
  　駅前の同等物件と比較し「同じ家賃で20㎡広い」「駐車場代が半額」など、コスト面での魅力を数字で示しました。
  

成果

結果として「リモートワーク中心」「子育て世帯」「車移動が多い家族」からの問い合わせが増加。空室率が大幅に改善し、以前よりも安定した稼働率を維持できるようになりました。

▶ 立地不利を「生活に便利」「コストパフォーマンスが高い」「静かで落ち着ける」と転換し、ターゲットのライフスタイルに結びつけるのがポイント。

解決シナリオ③ 若年層へのSNSマーケティング

C社は若年層への訴求不足を改善するために、SNS運用を強化しました。

• Instagramで「ルームツアー動画」を投稿
  
• TikTokで「駅から物件までの徒歩ルート」を短尺動画で公開
  
• ブログで「初めての賃貸契約Q&A」をシリーズ化
  

結果、20代からの問い合わせが前年比で40％増加。内覧予約も順調に増え、築浅物件の稼働率はほぼ満室に回復しました。

▶ 若年層は「物件情報」ではなく「リアルな体験」を求めている。

空き部屋対策実践チェックリスト

不動産会社が「築古・立地不利」物件でも成果を出すために、Webマーケティングで押さえるべきポイントを整理しました。

物件情報の整備

• 写真は最新・明るい・広さが伝わる構図になっているか？
  
• 「古さ」ではなく「特徴（広さ・静かさ・日当たり）」を強調しているか？
  
• リフォーム事例やDIY事例を掲載しているか？
  

コンテンツ・発信

• 周辺環境やライフスタイルを具体的に伝えているか？
  
• FAQやブログで「不安解消コンテンツ」を用意しているか？
  
• SNSや動画でターゲット層に合わせた発信を行っているか？
  

マーケティング導線

• 特集ページ（築古向け・駅遠向けなど）を用意しているか？
  
• 問い合わせ導線はスマホからワンクリックで行えるか？
  
• 内覧予約やオンライン見学の手段を明確に提示しているか？
  

▶ このチェックリストを実践すれば、物件の弱点を武器に変える情報設計 が可能になります。

まとめ

空き部屋問題は、築古や立地不利といった「物件そのものの条件」だけで決まるわけではありません。

実際には、「情報をどう伝えるか」「どんな顧客に届けるか」 が入居率を大きく左右します。

• 築古物件は「古い」ではなく「自由にアレンジできる」や「コスパが高い」と見せる
  
• 駅遠物件は「不便」ではなく「静か」「広い」「リモート向け」と転換できる
  
• 若年層には「物件情報」より「リアル体験」をSNSや動画で届ける
  

データでも、Webマーケティングを取り入れた会社は 問い合わせ率が20〜40％改善 した事例が出ています。

不動産会社にとって空き部屋は「避けられないリスク」ですが、情報発信を工夫することで「成約のチャンス」に変えることが可能です。

「築古や立地不利で困っている」「情報発信を見直したい」という不動産会社様は、ぜひ株式会社リグネットにご相談ください。ターゲットに届くWeb戦略で、空き部屋を埋めるシナリオ を一緒に描きましょう。